Las dudas que más nos plantean, resueltas.

Son la escritura en la que los cónyuges, o quienes van a casarse, fijan las reglas económicas de su matrimonio. Pueden otorgarse antes de la boda o en cualquier momento después, y basta con que ambos estén de acuerdo y comparezcan ante notario. Si se firman antes de casarse, pierden efecto si la boda no se celebra en el plazo de un año.

En gananciales existe una masa común: lo que cualquiera de los dos gane o compre durante el matrimonio pertenece a ambos, y para vender o hipotecar esos bienes hacen falta las dos firmas. En separación de bienes cada cónyuge conserva la propiedad y la gestión de lo suyo, y de sus deudas responde, en general, solo con su propio patrimonio. En Madrid, si no se pacta nada, rige la sociedad de gananciales.

Sí, en cualquier momento, de común acuerdo y mediante capitulaciones matrimoniales ante notario. Lo habitual es aprovechar para liquidar los gananciales existentes en la misma escritura. El cambio no perjudica los derechos que los acreedores ya hubieran adquirido: no sirve para eludir deudas anteriores.

Sí. Son válidas entre los cónyuges desde que se firman, pero conviene inscribirlas en el Registro Civil donde consta el matrimonio para que produzcan efectos frente a terceros. Desde la notaría se comunican para su inscripción.

Sí. Lo más claro es comprar en la proporción que cada uno aporta y que eso figure en la escritura. Si están casados en gananciales, también pueden acreditar que el dinero es privativo de cada uno y adquirir en proporción con ese carácter. Coménteselo al notario antes de firmar el contrato privado: después es más difícil de corregir.

No. En el Derecho común, las parejas no casadas no tienen derechos hereditarios por ley. Si quieren protegerse mutuamente, deben otorgar testamento, respetando en su caso la legítima de hijos o padres. También pueden completar la protección con un usufructo sobre la vivienda o con pactos de convivencia.

Si es la vivienda habitual de la familia, no: aunque el piso sea privativo de uno solo, para venderlo o hipotecarlo se exige el consentimiento del otro cónyuge. Ese consentimiento es un requisito formal y no convierte el piso en común.

No. El piso sigue siendo privativo de quien lo compró. Lo que ocurre es que la sociedad de gananciales adquiere un derecho de reembolso por las cuotas pagadas con dinero común, que se liquida cuando se disuelva el régimen. Conviene guardar los justificantes bancarios.

Lo habitual es la extinción de condominio: uno se queda la vivienda y compensa al otro en dinero. Fiscalmente suele ser más ventajoso que una compraventa. Muy importante: la escritura no libera automáticamente al que sale frente al banco; hace falta el consentimiento de la entidad para excluirle del préstamo.

Sí, si el divorcio es de mutuo acuerdo, han pasado más de tres meses desde la boda y no hay hijos menores no emancipados ni hijos con medidas de apoyo. Ambos deben comparecer con abogado y presentar un convenio regulador. Puede aprovecharse la misma escritura para liquidar los bienes comunes.

Desde la reforma de 2021 ya no se habla de incapacitar, sino de apoyar. Ante notario se pueden otorgar poderes preventivos, para designar quién nos ayudará si en el futuro lo necesitamos, y la autocuratela, para decidir quién queremos que sea nuestro curador y cómo debe actuar. También cabe documentar la guarda de hecho de quien ya cuida a un familiar.

Muy poco: acudir a la notaría con su DNI en vigor y explicar cómo quiere repartir sus bienes. El notario lo redacta conforme a la ley y lo conserva en su protocolo. No hace falta inventariar los bienes ni, salvo casos concretos, llevar testigos. Es un trámite rápido y de coste reducido.

No es obligatorio. Lo más frecuente es nombrar herederos por partes iguales, sin detallar bienes. El reparto concreto se hace después del fallecimiento, con la escritura de partición de herencia. Sí puede hacerlo si lo desea, y en algunos casos evita conflictos.

El heredero sucede en el conjunto del patrimonio: bienes, derechos y también deudas. El legatario recibe un bien concreto que el testador le ha dejado, por ejemplo una vivienda o una cantidad de dinero. Los legados deben respetar siempre la legítima de los herederos forzosos.

Es la parte de la herencia que la ley reserva a ciertos familiares, llamados herederos forzosos: en primer lugar los hijos y descendientes, a falta de ellos los padres y ascendientes, y en todo caso el cónyuge viudo en los términos que fija la ley. El testador no puede disponer libremente de esa parte. Las reglas cambian en las comunidades con derecho foral propio.

La herencia no se pierde ni pasa al Estado salvo en casos extremos: es la ley la que nombra herederos siguiendo el parentesco. Primero los hijos y sus descendientes; si no los hay, los padres y ascendientes; después el cónyuge viudo; y a falta de todos ellos, hermanos, sobrinos y otros parientes hasta el cuarto grado. Solo si no existe ninguno hereda el Estado.

Mediante un acta de declaración de herederos, que se tramita ante notario. Hacen falta, entre otros documentos, el certificado de defunción, el de últimas voluntades, el libro de familia o los certificados de nacimiento, el empadronamiento del fallecido y dos testigos que conozcan a la familia. Entre el inicio y el cierre del acta deben transcurrir veinte días hábiles.

El llamado «del uno para el otro y después para los hijos». El cónyuge que sobrevive conserva el usufructo, es decir, puede seguir viviendo en la casa y disfrutar del patrimonio mientras viva, y al fallecer los dos todo pasa a los hijos por partes iguales. Cada cónyuge otorga su propio testamento: son documentos individuales.

Sí, cuantas veces quiera y sin necesidad de explicar por qué. Basta con otorgar uno nuevo ante cualquier notario: el último válido deja sin efecto los anteriores. Conviene revisarlo tras cambios importantes, como un matrimonio, un divorcio, un nacimiento o un fallecimiento en la familia.

No. Mientras el testador viva, su testamento es absolutamente confidencial: nadie puede obligarle a testar ni a decir si lo ha hecho o qué contiene. Solo tras el fallecimiento pueden solicitarlo quienes acrediten interés legítimo.

Puede valer: es el testamento ológrafo, que debe estar escrito íntegramente de puño y letra del testador, firmado y fechado, y sin tachaduras que no estén salvadas. Pero tras el fallecimiento hay que comprobarlo y protocolizarlo ante notario dentro de un plazo, lo que retrasa y encarece la herencia. El testamento notarial evita todos esos problemas.

Primero, obtener el certificado literal de defunción. Pasados quince días hábiles, solicitar el certificado de últimas voluntades, que indica si hubo testamento y ante qué notario. Con esos documentos se pide copia autorizada del testamento y ya puede prepararse la escritura de herencia. En la notaría podemos encargarnos de solicitar los certificados.

Civilmente no hay plazo para repartir, pero sí fiscal: el Impuesto de Sucesiones debe liquidarse dentro de los seis meses siguientes al fallecimiento, prorrogables otros seis si se solicita a tiempo. Por eso lo habitual es otorgar la escritura de herencia dentro de ese plazo.

Lo paga cada persona que recibe algo, sea heredero o legatario. Depende del valor de lo recibido, del parentesco con el fallecido y del patrimonio previo de quien hereda. En la Comunidad de Madrid existe una bonificación del 99 % de la cuota para cónyuges, ascendientes y descendientes, y bonificaciones menores para hermanos, tíos y sobrinos.

La renuncia debe hacerse ante notario, en escritura pública, y ha de ser total: no se puede aceptar lo bueno y rechazar lo malo. Sus efectos fiscales cambian según se renuncie sin más, a favor de quien corresponda por ley, o a favor de una persona determinada, caso en el que Hacienda entiende que se acepta y después se dona. Antes de renunciar por temor a las deudas, pregunte por la aceptación a beneficio de inventario.

Para vender un bien común se exige, por regla general, el acuerdo de todos. La mayoría solo basta para actos de administración. Si no hay acuerdo, cabe acudir al juez o, en muchos casos, buscar una salida práctica: que uno compre la parte de los demás o repartir bienes distintos a cada uno.

Sí. En el testamento puede designar quién administrará los bienes que sus hijos reciban de usted mientras sean menores, incluso una persona distinta del otro progenitor. También puede establecer reglas sobre cómo debe gestionarlos. Es una de las razones por las que conviene hacer testamento siendo joven.

Hay varias fórmulas: dejarle su parte con las medidas de apoyo adecuadas, nombrar curador en previsión de futuro, ordenar sustituciones para que los bienes pasen después a quien usted decida, o constituir un patrimonio protegido. Conviene estudiar cada caso con calma en la notaría.

El título de propiedad, el DNI de vendedores y compradores, el último recibo del IBI, el certificado de la comunidad de estar al corriente de pago, el certificado de eficiencia energética y el precio y la forma de pago. Si hay hipoteca u otras cargas, hay que indicar si se cancelan. Nosotros solicitamos la nota simple del Registro y le decimos si falta algo.

No es obligatorio, pero es muy frecuente, sobre todo con arras. Tenga presente que un contrato privado obliga: no podrá desentenderse después alegando que no le conviene o que no lo entendió. Consúltenos antes de firmarlo; el asesoramiento previo no tiene coste y evita muchos problemas.

No lo es en la mayoría de los casos, pero es altamente aconsejable. Solo la escritura permite inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad, obtener financiación bancaria y contar con la protección que la ley reconoce al documento público. Un contrato privado no le protege frente a terceros.

Comprueba la identidad y la capacidad de quienes firman, examina los títulos y los poderes, pide información al Registro para verificar la titularidad y las cargas, controla los medios de pago conforme a la normativa de prevención del blanqueo, explica el contrato y sus consecuencias fiscales, y tras la firma envía la escritura telemáticamente al Registro de la Propiedad, lo que bloquea la entrada de cargas posteriores.

No. El notario garantiza la parte jurídica: quién es el dueño, qué cargas tiene la finca y que la operación se ajusta a la ley. No comprueba el estado de la instalación eléctrica, las humedades o los desperfectos; de eso debe ocuparse el comprador antes de firmar.

Salvo que se pacte otra cosa, el vendedor paga la plusvalía municipal y, en ocasiones, la matriz de la escritura; el comprador asume el resto de gastos de notaría, el Registro y el impuesto: el de Transmisiones Patrimoniales en vivienda usada, que en Madrid es del 6 % con carácter general, o el IVA si la vivienda es nueva. Conviene hablar de los gastos desde el principio.

En una compraventa corresponde al comprador, salvo pacto en contrario. Cuando hay préstamo hipotecario, la ley reconoce expresamente al prestatario el derecho a elegir notario, y el banco debe respetarlo. Es un derecho suyo: elija la notaría que le genere más confianza.

No, es muy habitual. Lo normal es que en el mismo acto se retenga del precio la cantidad pendiente, se cancele la hipoteca y se firme la compraventa, quedando la vivienda libre de cargas. La cancelación está exenta del impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Si faltan metros construidos, hay que declarar la obra nueva o la ampliación, con certificado técnico o por antigüedad, según el caso. Si falta superficie de suelo, se rectifica la descripción de la finca. Conviene resolverlo antes de la compra, porque el banco suele exigir que la vivienda esté correctamente escriturada para conceder el préstamo.

En principio sí, pero deben cumplirse las condiciones de habitabilidad y la normativa urbanística del municipio, obtener la licencia de cambio de uso y comprobar que los estatutos de la comunidad no lo prohíban. Después se refleja en escritura y se inscribe en el Registro. Revise los estatutos antes de comprar.

La vía habitual es la extinción de condominio: se adjudica el inmueble a uno de los copropietarios, que compensa en dinero a los demás. Suele ser más económica que una compraventa, porque tributa por Actos Jurídicos Documentados y no por Transmisiones. Si hay hipoteca, hay que contar con el banco.

Si la finca no supera una hectárea, el propietario colindante puede tener derecho de retracto durante un plazo breve desde que conoce la venta o desde su inscripción. Además, las fincas rústicas solo pueden dividirse respetando la unidad mínima de cultivo de la zona. Consúltenos antes de cerrar la operación.

Puede hacerse, pero con cautela. Según la documentación del vendedor y la situación catastral, cabe otorgar una primera escritura y completarla, si es necesario, con un acta de notoriedad para poder inscribirla. Lo esencial es tener una certeza razonable de que quien vende es realmente el dueño: no compre sin esa seguridad.

No. Declarar un precio inferior al pagado es ilegal, perjudica al comprador y puede acarrear sanciones. Además, Hacienda toma como referencia mínima el valor de referencia del Catastro para calcular el impuesto, de modo que escriturar por debajo no evita tributar.

Sí, y además la ley lo garantiza. El banco remite la documentación a la notaría, usted acude a firmar el acta previa de transparencia, que es gratuita, y allí el notario le explica las condiciones, resuelve sus dudas y comprueba que las entiende. Entre esa documentación y la firma deben transcurrir al menos diez días naturales.

Es la Ficha Europea de Información Normalizada: el documento con las condiciones de su préstamo, que el banco debe entregarle y subir a la plataforma notarial. Junto con la ficha de advertencias estandarizadas, permite comparar ofertas y es la base del acta previa. Léala con calma y traiga sus dudas a la notaría.

Depende de las condiciones financieras, pero la subrogación suele salir más barata, porque está exenta del impuesto de Actos Jurídicos Documentados y los gastos notariales y registrales son similares o algo menores. No está obligado a aceptar la hipoteca del promotor: compare ofertas.

No del todo. La deuda está pagada, pero la hipoteca sigue inscrita en el Registro de la Propiedad hasta que se otorga la escritura de cancelación, que firma un apoderado del banco, y se inscribe. Mientras tanto, su vivienda no figura libre de cargas, lo que dará problemas si quiere venderla o volver a hipotecarla.

No. El banco está obligado a emitir gratuitamente el certificado de deuda cero, pero no a tramitar la cancelación, y no es él quien elige notario: lo elige usted, que es quien paga. La cancelación está exenta del impuesto y desde la notaría podemos encargarnos de liquidarla y de inscribirla telemáticamente.

Sí, mediante una subrogación de acreedor. La nueva entidad paga a la anterior el capital pendiente y el préstamo continúa con mejores condiciones. Su banco actual puede intentar igualar la oferta. Las comisiones por este cambio están limitadas por ley y en muchos préstamos son muy reducidas o inexistentes pasados ciertos años.

Suele hacerse con una extinción de condominio o una compraventa de la mitad, y no hace falta cancelar la hipoteca ni constituir una nueva: basta con que el banco consienta que uno de los deudores deje de serlo. Evite que le propongan cancelar y volver a firmar la hipoteca: genera gastos innecesarios.

Frente al banco, todos los herederos siguen respondiendo mientras la entidad no acepte expresamente que el adjudicatario asuma la deuda en solitario. Por eso conviene negociar esa liberación con el banco al mismo tiempo que se hace la partición de la herencia.

Depende sobre todo de si quiere limitar su responsabilidad. En una sociedad limitada o anónima responde con lo aportado a la sociedad; en una comunidad de bienes o una sociedad colectiva responde con todo su patrimonio personal. Para negocios familiares o con pocos socios, la sociedad limitada suele ser la opción más ágil y económica.

Desde la reforma de 2022 puede constituirse con un capital inferior a 3.000 euros, incluso con un euro, aunque en ese caso la ley impone destinar a reservas parte del beneficio y establece reglas de responsabilidad hasta alcanzar esa cifra. La sociedad anónima sí exige 60.000 euros, con al menos el 25 % desembolsado.

Muy poco si la documentación está preparada. Desde la notaría se puede solicitar la denominación social, obtener el NIF provisional, liquidar el impuesto y presentar la escritura telemáticamente en el Registro Mercantil. En la práctica, basta con acudir a firmar y después a recoger la copia.

Es la fórmula más sencilla y barata, pero también la más arriesgada: no tiene personalidad jurídica propia y los comuneros responden de las deudas con su patrimonio personal. Si el negocio va a asumir riesgos o contratar con terceros, suele compensar constituir una sociedad limitada.

Sí, son las aportaciones no dinerarias: un vehículo, maquinaria, un inmueble. En la sociedad limitada puede prescindirse del informe de experto independiente, pero entonces los socios aportantes y los administradores responden durante cinco años de la diferencia entre el valor declarado y el real. En la sociedad anónima el informe es obligatorio.

Son operaciones distintas. Si lo aporta, recibe participaciones y cambia el reparto del capital. Si lo vende, recibe dinero y la operación tributa normalmente por Transmisiones Patrimoniales. Conviene analizar antes el coste fiscal de cada vía, incluidos el IRPF del transmitente y la plusvalía municipal.

Por el precio que acuerde con el comprador, que no tiene por qué coincidir con el valor nominal: depende de la situación económica de la sociedad. En la escritura debe declararse el precio real. La venta suele estar exenta de impuestos indirectos, salvo cuando la sociedad es fundamentalmente inmobiliaria.

Son dos cosas distintas. Para dejar de ser socio debe transmitir sus participaciones, respetando las restricciones de los estatutos. Para dejar de ser administrador debe dimitir, notificarlo a la sociedad y elevar a público e inscribir la renuncia en el Registro Mercantil, o la seguirán considerando responsable frente a terceros.

No. La representación corresponde al órgano de administración: administrador único, administradores solidarios o mancomunados, o consejo. La junta decide en el ámbito interno. En casos de conflicto de interés o autocontratación, el administrador necesitará además el acuerdo de la junta.

Es el documento en el que se identifica a las personas físicas que controlan la sociedad, normalmente las que tienen más del 25 % del capital o de los votos. La exige la normativa de prevención del blanqueo y se la pedirán en los bancos y en casi cualquier operación societaria. Debe mantenerse actualizada.

Es el documento de mayor seguridad jurídica de nuestro Derecho. Acredita la fecha, la identidad de quienes firman y el contenido de lo acordado; hace prueba plena frente a todos; permite inscribir en los registros públicos; y, en muchos casos, tiene fuerza ejecutiva para reclamar directamente su cumplimiento. Y se conserva para siempre en el protocolo del notario.

Los honorarios no los fija el notario: están regulados por un arancel oficial aprobado por el Gobierno, igual para todas las notarías de España. Hay documentos de coste fijo y reducido, como testamentos, poderes o capitulaciones, y otros que dependen del valor de la operación, como una compraventa o una hipoteca. Llámenos con los datos de su caso y le daremos una estimación.

No. El asesoramiento del notario forma parte de su función y no se cobra aparte. Puede venir a consultarnos antes de firmar nada, que es justo cuando más útil resulta.

No. Buena parte de lo que se abona en la notaría no son honorarios, sino cantidades que se pagan por su cuenta: impuestos, aranceles del Registro, certificados y gestiones. Todos los notarios están obligados a entregar factura detallada, y en ella puede ver cada concepto por separado.

La copia autorizada es la reproducción de la escritura firmada por el notario y tiene el mismo valor que el original; solo puede obtenerla quien tenga derecho a ella. La copia simple es informativa: sirve para consultar el contenido o presentarlo ante gestorías y bancos, pero no tiene valor de documento público.

Sí. El original nunca se entrega: queda siempre en el protocolo de la notaría, que se conserva de forma permanente. Basta con solicitar una nueva copia acreditando su identidad y su derecho a obtenerla, también si la escritura se firmó hace muchos años.

Algunos sí. A través del Portal Notarial del Ciudadano puede pedir copias, solicitar cita y firmar por videoconferencia determinados documentos, como ciertos poderes o cancelaciones. Otros, como una compraventa, una hipoteca o un testamento, se firman siempre en persona.